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つまり、その土地では延べ床面積が4000平方メートルの建物までが建築可能だけれども、その老朽マンションの現況床面積は2000平方メートルだったという場合だ。

この場合、新しく床面積が4000平方メートルのマンションに建て替えても、元の住民に前と同じ面積の住戸を配分したうえで、残り2000平方メートル分の住戸を誰かに販売することができる。

港区高輪あたりだと、新しく建築した2000平方メートル分のマンション住戸がけっこうな値段で販売できるので、残り2000平方メートル分の建築費までそこから出すことができる。元の住民は1円も払わずに、ピカピカの新しいマンションを手に入れられることになる。

相対的に元の住民が所有している敷地の持ち分は半分になってしまうが、それでも新しいマンションがタダで手に入るわけだから、計画に反対する人はほとんどいない、というわけだ。

容積率が低く高齢者の多いマンションは建て替えられない

ところが、築50年超のマンションが港区高輪ではなく、東京都下の郊外某市にあったとする。仮に私鉄の最寄り駅から徒歩12分、容積率を調べてみると、まったく余っていなかったら……。

この場合、このマンションを建て替えようとすると、費用はすべて現在の区分所有者の負担となる。

今の建築費相場観から推計すると、マンションを新たに建て替えるには取り壊し費用も含めて、1戸当たり約2500万円が必要となる。他に、建て替え期間中の仮住まい費用まで発生する。

「そんなお金はないから、建て替えなくてもいい」建物が老朽化しているということは、そこに住む区分所有者も少なからず高齢化している。特に郊外型の分譲マンションは、区分所有者の入れ替わりが少ない。

新築時から暮らしていて高齢化した方の中には、建て替え費用を負担できる人もいれば、年金でギリギリに暮らしている人もいる。

こうして区分所有者同士で建て替えについての意見が賛成と反対に分かれた場合は、どうなるのか。