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その頃から猛烈な勢いで東京にタワマンが増え出した。私はかねがね「タワマン45年寿命説」というものを唱えている。前述のように、タワマンは15年程度の年数ごとに、外壁の補修をともなった大規模修繕工事が必要である。

1回目の築15年頃の工事では、せいぜい外壁とその他劣化部分の修繕補修でいいはずだ。2回目の築30年頃の工事では、上下水道の配管を取り替えたほうがいいだろう。縦管はもちろん、各住戸の給湯管も取り替えるべきだ。これにも多額の費用がかかる。

3回目の大規模修繕工事は、スケジュール通りだと築45年あたりになる。2000年頃から竣工ラッシュを迎えた東京のタワマンにとって、その時期は2050年頃になるのではないか。

特注のエレベーターに多額の費用がかかる

2回目、もしくは3回目の工事では、エレベーターの交換があるはずだ。30年から45年も経過すると、エレベーターもさすがに交換時期である。

何といってもエレベーターは人の命を預かって運ぶ装置だ。安全性には特に配慮すべきである。タワマンのエレベーターは、すべてが特注である。

数十階を行き来するようなタワマンのエレベーターは、既製品化できないからだ。交換の際にも特注でメーカーに作ってもらうしかない。これにも当然、多額の費用が発生する。

多くのタワマンの管理組合は、これらの費用負担に見合った額の修繕積立金を徴収していない。だから、ほとんどのタワマンが築30年前後にくる2回目の大規模修繕工事の時には、すでに資金不足に陥っているはずだ。

そこを銀行融資などで乗り切っても、築45年前後の3回目の大規模修繕工事が実施できるだろうか。そう考えると、2050年頃には3回目の大規模修繕工事が実施できないタワマンが、東京の街で目立ってくるのではないかと予測する。

考えたくはないが、タワマンが廃墟化すると、東京の街にとってはかなり厄介なお荷物になる。それにしてもタワマンという住形態は、建造物としても区分所有のコミュニティとしても、未完成で未知な部分が多すぎる。我々はタワマンという異形の住形態の、壮大な耐久実験をしているようなものなのだ。