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牧野 知弘
2017/11/14

不動産はバブっているのか

銀座で路線価過去最高値! 「平成バブル」と何が違うのか?

 東京の銀座5丁目鳩居堂前の路線価が今年1月1日現在で1平方メートルあたり4032万円をつけた。この価格は平成バブルといわれた1992年(平成4年)3650万円の水準を大きく上回ったことから、巷では「バブル再燃」の声が高くなっている。

平成バブル時を大きく上回る路線価を記録した銀座5丁目鳩居堂前 ©iStock.com

 路線価はあくまでも相続税や贈与税を計算する際の評価額であるので時価に比べると低く算出されているのが実態だ。実際は仮に鳩居堂前の土地が売りに出されれば、この価格の2割以上高い価格が付くことが容易に想像される。

銀座は再開発花盛り! しかし路線価最高値の原因は……

 松坂屋跡地の再開発でできた「GINZA SIX」や銀座ライオンの跡地に開発された「GINZA PLACE」などの商業施設が盛況、銀座6丁目並木通りの朝日新聞社の再開発ではハイアットホテルグループの最新ブランド「ハイアット・セントリック」が2018年にオープン、また銀座2丁目には森トラストが2020年オープンを目指してマリオットホテルの最高級ブランド「EDITION(エディション)」を誘致するなど銀座界隈は不動産開発の話題に事欠かない。だから路線価が上昇しているとみるのだろうが事情はちょっと異なる。

 平成バブル時代には実は、銀座では大きな開発計画はほとんど存在しなかった。しかし、当時はプラザ合意に端を発した金融緩和を背景に、金融機関は企業に湯水のごとく資金を貸し付け、多くの企業が不動産投資に血道を上げる時代だった。

 当時の不動産投資にはたいした理屈はなく、銀行が金を貸してくれるので、不動産に突っ込む、そうすれば不動産価格は右肩上がりに上昇するので、売却すればものすごいキャピタルゲイン(売買益)が得られる。つまりはいち早く銀行から資金を調達し、怒涛のマーケットに勢いと度胸をもって参戦する企業が、本業ではない投資で勝ち続けるという異常な時代だった。

「平成バブル」との決定的な違いとは

 さて現代はどうだろうか。たしかに大手を中心に企業業績は悪くないようだ。ただし、これは各社が本業で堅調な業績を上げているだけで、平成バブル時代のように不動産投資に躍起になっている姿は少なくとも、これを本業としているデベロッパーを除けばあまり見当たらない。バブルに踊って毎晩銀座や六本木で遊び狂う人の数が増えたという話も耳にしない。

 平成バブル時代と現代の不動産価格上昇の違いは、不動産が「投資マネー」という金融と深く結びついていることだ。そしてこの投資マネーは国内のみならず、とりわけ海外からのマネーが日本の不動産を動かしているという事実だ。