東京・江東区の一角にある、一軒のそば屋。昔は商店の並んでいた街がビル群へと姿を変えつつある中で、その谷間にひっそりと佇む、昔ながらの店だ。この店を営んでいるKさんと夫の老夫婦は、店舗の2階にある住居で、30代になる次男とともに暮らしている。
13時をだいぶ回った。サラリーマンが多く訪れる昼飯時が終わり、店が一息ついた。この時間帯にはKさんの同年代の女性たちが軽い昼食をとりに来る。配膳担当のKさんにとっては、友人たちと談笑するのが毎日の楽しみになっている。
「ねえ、知ってる？ Aさんの家のことなんだけど……」
会話を続けていると一人の女性が気になることを話しはじめた。半年ほど前に、地元の顔見知りだったAさんという女性が亡くなった。彼女には子どもが3人いたが、相続税を払うために土地を売って、全員が地元から出ていったのだという。
食器を下げようとしていたKさんの胸がちくりと痛む。自分たち夫婦はこの町で、夫婦で店を切り盛りして根付いてきた。なるべく値上げをせず薄利多売で商売を続けてきたことを、悪かったとは思わない。しかし、一家に相続税を払えるような蓄えがないのも現実だ。Aさんの話は他人事ではない、とKさんは思った。
家族会議で長男が切り出した、知られざる“土地活用の手法”
店の外が暗くなり、夕食の時間も過ぎた。夜の営業時間が終わり、のれんを片付けていると、後ろから声を掛けられた。
「やあ、母さん」
すでに独立して妻子を持っている長男だ。数日前に訪問すると連絡があったことを思い出し、笑顔で長男を招き入れて、2階で仕事をしている次男を呼んだ。
店のテーブルを家族で囲む。長男は、将来の相続について相談したいことがある、と切り出した。
「母さんも父さんももう若くないし、今後のことをきちんと話し合っておいた方が良いと思って。たまたま、よさそうな話を仕事先で聞いたんだ」
長男はノートパソコンを出して説明を始めた。地元で長く生活しているうちに、土地の値段だけが上がるというケースがある。現金資産が豊富にあれば相続で困ることもないが、そうでなければ土地を売って支払いに充てなければいけない。そうすると生まれ育った土地との縁が切れて、家族が離ればなれになるケースもあるという。
まさに今日聞いた話のようだとKさんは思った。
「この地域の土地もずいぶん値上がりしたし、うちも他人事じゃないだろう。俺が仕事先で聞いたのは、デベロッパーが手掛けている『等価交換』という土地活用の手法で、こういうケースに有効的らしい。俺自身も知らなかったし、世間的にもあまり知られていないんだけど……」
そう言いながら長男がノートパソコンに表示した画像には、土地所有者が土地を提供して、デベロッパーがお金を提供する様子がイラストで描かれている。示された図を見て、なるほどとKさんは思う。
等価交換は、土地所有者が土地を、デベロッパーが建築費用を出資し、共同事業としてマンションを建てるという仕組みだ。そして土地所有者は、土地を売却した場合の価値と同等のマンションの部屋を取得できる。たとえば、土地代が5億円の査定だとしたら、土地所有者には5億円分のマンションの部屋が引き渡されるというわけだ。
マンションの部屋だけでなく、“現金”も受け取れる！？
「等価交換を利用すれば、建築資金がデベロッパーの負担になる。つまり、自己資金がなくても、借り入れをせずに土地にマンションを立てて、土地と同じ価値の部屋を得られるんだ。だから等価交換の利用者はいわゆる富裕層ではなく、ふつうに町に住んでいたり、店を営んでいたりする地元の人たちが多いらしい」
長男の言葉を聞き、「まあ、うちもお金ないしな」と次男がのんきに言う。家庭を持っていない次男は、長男ほど真剣には相続のことを考えていないようだ。
長男は説明を続ける。土地所有者が受け取る部屋は十数部屋におよぶこともあり、自宅にしたり賃貸用住戸にしたり、その両方を取得したりすることもできる。また将来的には、相続で子供たちに戸別に権利を譲ることも可能だ。遺産分割が容易になるので、不安なく日々を過ごすことができるようになるという。
「もしかして俺、ここに住み続けられるの？」
長男の説明に、他人事のように聞いていた次男が真剣な顔をし始めた。どうやら、親が死んだら、相続で土地を売るから出て行かないといけないと思っていたらしい。
次男の反応を見て、長男はにやりとして説明を続ける。
「土地所有者は希望に合わせて、マンションの部屋だけじゃなく現金も受け取れる。5億円の土地ならば、3億円分の部屋と現金2億円、といった具合だね。さらに将来的に資金が必要になったら、賃貸用の住戸をオーナーチェンジ物件として売却もできるんだよ」
今度は、夫が反応する。夫は持病の手術が必要になったときのことを心配していた。その憂いがなくなるのは魅力的だろう。等価交換したあとも人生は続く。その折々で必要になる現金を融通しやすくなるのは大きなメリットだ。
さらに、土地所有者のライフプランに合わせて取得する住戸を特別な造作にすることもできるという。防音室やトレーニングルームなど、自身の活動に合わせた空間を確保することも可能※ということだった。
※物件特性により、対応できない場合もございます。
その日は長男を囲み、Kさんたちはさまざまな質問をした。最後は長男が音を上げ「俺みたいな聞きかじりじゃなく、本職の人間を呼んでくるよ」と苦笑しながら話を締めた。
東急リバブルなら、建設から賃貸・売却までトータルサポート
後日、長男は等価交換を積極的に手掛けている東急リバブルの営業とともに再訪した。
東急リバブルでは、大手デベロッパーのような大規模な土地だけでなく、一般的な家庭の土地も多くあつかっている。「うちみたいなケースが、まさに得意な会社だよ」と、長男は営業担当を両親に紹介した。
Kさんは営業の話を聞いて、長男が東急リバブルを薦めてきた理由が分かった。
東急リバブルは、不動産総合流通会社として、売買仲介、賃貸仲介や、開発した分譲マンションの販売まで自社で手掛けている。そのため、等価交換で取得した部屋を1戸売却して現金に換えたいという場合には売買仲介の相談ができる。
また、東急リバブルを有する東急不動産ホールディングスには、建物管理を担う東急コミュニティー、取得した賃貸住戸の運営管理を担う東急住宅リースなどの関連会社もある。そのため東急リバブルだけでなく、東急不動産ホールディングス全体で土地所有者をトータルサポートする体制が整っているそうだ。
「なあ、母さん。建設はこちらの会社、売却はあちらの会社と、手続きごとに自分で会社を探さなくていいんだよ。ひとつの窓口でさまざまな話を進められる。等価交換を終えたあとも手厚い援助を受けられるんだ」
Kさんも夫も、不動産関係の取引は素人だ。手続き的なことが得意なわけではない。その都度どうやればよいか悩むよりも、おまかせできる方がよい。
東急リバブルの営業は、長男よりも詳しい話を語ってくれた。東急リバブルによると、等価交換の利用者に共通の属性はなく、千差万別らしい。Kさんのように、自分が生まれた土地に長く住んでいた人が、時間とともに相続が難しい状態になるケースも多いそうだ。
営業の話では、等価交換は生前に相続の準備をしたり、老後の生活を安定させたり、さまざまな場面で活用されているという。さまざまな実例を聞くことで、Kさんの中にも具体的なイメージが湧いてきた。
「土地の売買や活用は、ほとんどの人にとって人生初の体験になります。そうしたときに、現金資産や借り入れなしに土地を活用できる等価交換のメリットは大きいんです」
東急リバブルの営業の言葉に、Kさんは漠然とした将来への不安に光が差したような気がした。
「そろそろ、俺も引退を考えていたしな」
夫がぼそりと言った。今までそんな話をしたことはなかったのにと驚いた。きっと将来が不安で言い出せなかったのだろう。少しでもお金を稼ぎ、相続の足しにしたいと考えていたのかもしれない。
「あの、話を進めたいんですが」
Kさんが言うと、夫もうなずいた。次男が2階から下りてきて「俺の部屋も欲しいんだけど」と、目を輝かせて言い始めた。
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※この物語はフィクションです
