多くの土地オーナーから「土地活用のパートナー」として選ばれ続けている三井ホーム。土地活用のプロフェッショナルである同社営業担当者へのインタビューを通じ、三井ホームがパートナーとして選ばれる理由をひも解く本企画。今回は、千葉県船橋市にある2,000㎡にも及ぶ広大な敷地に医院を建てた事例。本件を担当した千葉コンサルティング営業部営業グループ マネジャーで医院開業プランナーの大竹俊幸氏に話を聞いた。
ドクターにとっても「渡りに船」の提案
千葉県船橋市の中心エリアにある2,000㎡にも及ぶ広大な敷地。二人のオーナーがおよそ半分ずつ所有するこの土地は、地元のデパートの駐車場として長年、利用されてきた。
約30年間、デパートの駐車場として貸していたのですが、広大な駐車スペースが不要になったことで賃貸契約が切れ、新たな土地活用の手段を提案してほしいと銀行から依頼がありました。それで2015年にオーナーの一人であるＳさまを紹介されました。
Ｓさまは、地元に複数の土地を所有する資産家の方です。そのため収益性を限りなく追求したいというよりは、安定的な賃貸収入を末永く期待でき、地域貢献にもつながるような土地活用をお望みでした。そこで当社の『ドクターズレントハウス』をご提案すると、非常に興味を持っていただきました。
『ドクターズレントハウス』とは、所有している土地に医院を建築し、医師に賃貸する当社ならではの土地活用の手段です。オーナーさまにとっては、信用力の高い医師と長期的な賃貸契約を結ぶことで、安定的な賃料収入を期待できる点が最大のメリットです。
一方、ドクターは、内装工事などの費用は負担するものの、建物自体は自分の要望に沿ったものをオーナーさま側が建設してくれます。開業費用が抑えられるのが何よりも魅力でしょう。オーナーさまと医師とのマッチングは当社が行うので、その点も安心していただける仕組みといえます。
Sさまから前向きな返事をもらった大竹氏は、さっそく付き合いのある医療コンサルタントに相談。船橋市内で開業したいと長年考えているドクターがいるということで紹介されたのが、脳神経外科医の小西孝典先生だった。
小西先生は最初から明確なイメージや要望をお持ちの方でした。例えば、外観は病院というよりは、森の中のレストランのような緑にあふれる建物にしたい、間取りは、3.0テスラ（※）という超高性能のMRIを設置できるスペースが必ず欲しい、さらにリハビリテーションに通ってくる患者さんやご家族のためにも、広い駐車場を確保したいなど。
（※）磁束密度の単位。
この要望を叶える医院を自己負担で開業するのは現実的でありませんので、小西先生にとっても『ドクターズレントハウス』は、まさに「渡りに船」の提案だったようです。ところが先生のイメージを完全に具現化するとなると、1,000㎡にも及ぶSさまの土地であっても、手狭であることがわかりました。
そこでＳさまから、隣接するもう1,000㎡の土地のオーナーであるＩさまに今回のプロジェクトについてお話しいただけることになったのです。長年、デパートの駐車場としてお互いの土地を貸していたということもあり、お二人が親しかったことが幸いしました。Ｉさまからも「Ｓさんと一緒の事業ならぜひ」という前向きなお返事をいただき、今回のプロジェクトは無事、スタートすることになりました。
外壁に木をふんだんに使った病院らしくない病院
とはいえ、二人のオーナーにまたがる土地のため、それぞれを区分登記する必要があった。境界線上に建物が来ることを避けながら、最適な間取りを設計しなければならない。広大な敷地面積でありながら、設計には苦労したという。
診療の動線やスタッフルームの場所はもちろん、重さが10トンにも及ぶ3.0テスラのMRIの設置場所をどこにするか。そもそも重さ10トンの設備をどう運び入れるか、その搬入経路も設計の段階から入念に検討し、確保しておかなければなりません。さらに計画当初から、将来的には3.0テスラのMRIをもう一台増設する構想でした。
さまざまなプランを試行錯誤した結果、最終的には用途を分けた建物を2棟建てる案に落ち着きました。具体的には、主に診療などを行う2階建ての南棟と、リハビリやMRI検査などを行う平屋の北棟の2棟です。
外観は、三井ホームならではの木造建築による大きな屋根と深い軒、落ち着いた色調に包まれた、まさに「森の中のレストラン」というイメージにぴったりの建物です。南棟を出て、北棟のリハビリ室や別棟の薬局に行くまでの動線も、庇を長くすることで雨にぬれず、夏でも日陰で移動できるように。所々にベンチを置くといった工夫もしました。
小西先生の要望で外壁は前面の一部に木を使いました。木には独自のぬくもりがあり、「医療機関に行く」という心理的なハードルを下げる効果が期待できます。ただ難点としては、定期的なメンテナンスが必要なこと。本来外観のメンテナンスは、オーナーさまが受け持ちますが、今回は先生の強い希望で木を使ったということもあり、小西先生自らが外壁のメンテナンスを引き受けてくださることになりました。オーナーさまにとっても魅力的な話ですし、先生にとっては「自分の病院」として、一層愛着を持っていただけるようになりました。
