「収益力を高める」「次世代にのこす」
これからの不動産・土地活用を考える
大型再開発や海外からの資金流入などを背景に全国的に地価が上昇している。建築資材や人件費も高騰している中、高い収益性を維持する不動産・土地活用のためには、オーナー自身が市況を冷静に分析しつつ、経営者としてしっかり学ぶ姿勢を持つ必要がある。本特集では、有識者のアドバイスを参考にしつつ、これからの不動産・土地活用に欠かせない頼れるパートナーを紹介する。
オーナー自身の学ぶ姿勢が信頼できる業者選びに役立つ
国土交通省がまとめた2025年の地価調査によると、全国的に地価は上昇傾向にあった。さらに建設資材費や人件費も高騰しているため、新たな賃貸経営などの検討には、慎重にならざるを得ない環境だ。こうした中で安定的に収益を上げる不動産オーナーのあるべき姿について、有識者に話を聞いた。
高騰する都心3区 他エリアは緩やか
代表取締役社長
田中 歩氏
現在の不動産市況の特徴は、都心3区（千代田・中央・港）とそれ以外のエリアで市場が分断されている点にある。図表（1）と図表（2）を見ても、その傾向は明らかだ。都心3区は大きく上昇しているが、他のエリアでは、都区内であっても穏やかな値動きとなっている。中古価格や賃料高騰は首都圏や大都市圏の一部に限られたものといえそうだ。
「都心3区の高騰は、海外からの投資マネーの流入が主な要因です。国際的に見れば日本の不動産はまだ割安で、為替差益の観点からも魅力的に映るため、実需とは異なる論理で価格が形成されています。そのため、価格だけが先行して上昇し、利回りは必然的に低下しています。一方、それ以外のエリアは実需に基づいた比較的健全な市場といえるでしょう」。こう指摘するのは、不動産コンサルタントの田中歩氏だ。
都心では当面、価格・賃料の上昇が続く可能性が高いものの、経済・金融環境の変化による調整リスクの可能性もある。対照的に他のエリアは安定しているが、空室リスクや地価高騰による固定資産税の上昇、管理費、修繕費の高騰が悩みの種となる。収益性が期待しにくくなる現状において、土地活用や不動産投資を行うには、従来以上に緻密な戦略が求められる。「賃貸経営は経営努力が必要な『事業』に他なりません。競合物件を分析し、保有する物件が市場でどう差別化できるかを考え抜く必要があります」。
ほんのひと工夫で競合と差別化できる
特に重要なのは、誰に、どのような価値を提供したいのかというマーケティングの視点だ。金太郎飴のような画一的な物件では埋もれてしまう。ペット可、楽器可、あるいは特定の趣味に特化するなど、ちょっとした差別化でターゲットを絞り込めば、立地や築年数を問わず、入居希望者が現れる可能性はある。「鉄骨の古いアパートの照明を変えて写真を撮影し、物件情報として公開したところ問い合わせの数が倍増したことがありました」。経営努力といっても大げさに考える必要はなく、ほんのひと工夫で競合との差別化を図れるケースもあるのだ。
2021年以降に急速に進行した建築資材の高騰を受けて、新築で採算が合いにくくなっており、昨今では既存物件をリノベーションして価値を高める戦略が注目を集めている。「すでに賃貸経営を行っているオーナーも建て替えではなく、リノベーションに留めたほうがコストを抑えつつ、賃料を上げられる可能性もあります」。新築にこだわるのではなく、選択肢を広げて考える必要がありそうだ。
事業として捉える以上、財務知識も不可欠だ。減価償却の仕組みを理解し、将来の税負担増加に備えてキャッシュフローを管理しなければ、経営は立ち行かなくなる。現状分析や将来予測は、住宅系J‐REIT（不動産投資信託）のIR資料をいくつか読むことでエリア別、住宅カテゴリー別の賃料や稼働率の推移を大まかに学ぶことができる。このようにオーナーが学ぶ姿勢を持つことで、信頼できる業者を見極める力も養われる。田中氏は「シニア層のオーナーは、自身の資産の現状を正確に把握し、将来の修繕費用などを考慮した相続対策を計画することが重要」と指摘する。土地持ちの資産家は収益性だけでなく、相続も見据えた戦略の立案に強みを持つコンサルタントをパートナーにしたい。また賃貸ニーズの低いエリアに土地を所有している場合は、売却、もしくは不動産の寄付遺贈という選択肢もある。
賃貸経営には家賃滞納リスクもつきもの。万一でも保証が切れない家賃保証会社をパートナーに選ぶことも重要だ。不動産を取り巻く環境が複雑化するなか、オーナー自身が経営者としての自覚を持ち、学び、戦略的に行動することが、成功への第一歩となるだろう。
