また更新後の新しい借地期間についても注意が必要です。借地人は借地借家法で守られているので、地主が「じゃあ半年ごとに更新料を払ってね」みたいなことを言い出しても無効にできるのですが、借地期間は長いほうがそりゃいいですよね。
地主へ支払うお金が……
地代と更新料を払っていれば良いのかというと、そうは地主がおろしません。改築や大規模なリフォームの際などにも、承諾料と呼ばれるお金を支払う必要があります。離れに子供部屋を建てたいだとか、足腰が弱ったので2階建てを平屋にしたいとか、床面積の変更や建築確認が伴う工事ではほぼ確実に承諾料が発生します。
壁紙の張替えなどの小規模リフォームに関しては不要だと言われていますし、私もそう思うのですが、地主が考える小規模と、自分が考える小規模では程度が違うという可能性もあります。トラブル防止のためにも伝えておいたほうがベターでしょう。
地主さんとの関係が良好でない場合、これで借地契約は解除できるから出ていけと難癖をつけてこられる可能性があります。地主さんには個性的な方も多いため、警戒するに越したことはありません。
定期借地権は一定期間後に消滅する
最近、定期借地権が設定されたマンションが増えてきました。これは借地権の中でも特殊な借地権で、「○○年後には更地にして返す」という条件になっています。期間終了後には建物を取り壊し、更地にして地主に返還しなくてはなりません。この更地にする費用は地主ではなくこちら持ちですし、老後にマンションを売却しようと思っても、あと数年しか使えない建物だとしたら、安く買い叩かれてしまうでしょう。この点を忘れてはいけません。
ちなみに先日閉館になったお台場の大江戸温泉物語は、「事業用定期借地権」で東京都から土地を借りていた物件で、再契約ができず更地返却となってしまいました。年間100万人も来ていたらしいのですが、もったいないと思っちゃいますよね。
なお、定期借地権でない新法借地権・旧法借地権の物件の場合は、残存年数が少ないからといって価格が極端に安くなる、ということもありません。投資家としては安くなってほしいのですが……！
