マンションの管理運営は基本的にはマンションごとに結成される管理組合で行われている。管理会社が行っていると勘違いしている人もいるが、マンション管理会社は組合から業務を委託された存在にすぎない。つまり、管理会社はマンション管理に関わる実務を執り行うだけで、意思決定は組合の判断にゆだねられることになる。
その管理組合では、理事会が結成される。通常は理事長と複数の理事から構成される。理事会ではマンションの管理運営に伴う様々な意思決定事項を協議し、決定された内容を管理会社に指示し、その実施状況を管理していく。
理事会で決定できる内容は日常業務に関わるものであり、その多くが管理規約などで定められた業務内容のものに限られる。
大規模修繕については組合総会で決議
一方で、組合員である区分所有者による決議を必要とする大規模修繕などの内容については、随時管理組合総会を開催して、合議によって決議するというのが一般的な手法だ。
さてこの決議だが、一般的には区分所有者それぞれが一住戸一票（マンションによっては区分所有面積比による票）を所持し、多数決で決議されることになる。100戸のマンションであれば51票の賛成があれば議案は可決する。議案の内容により、総会の議決を行うに足るだけの出席者がいれば、委任状の提出者を含む出席者の議決権の過半数で議案は可決される。
一方で、大規模修繕のうち共用部の大幅な変更を伴うような内容のものは議決権の4分の3以上の賛成が、建替えでは5分の4以上の賛成が必要になる。
マンションは“日本社会の縮図”
マンションは複数の区分所有者によって構成される、居住のための共同体だ。そのマンション全体の運営に関わる問題について、合議で決定していくことは民主主義の原則として理にかなったものと言える。
言ってみれば、マンションという共同体は町や国といった仕組みの縮図なのかもしれない。マンション内には様々な価値観を持った人々が暮らしている。その社会の中で平穏に暮らしていくためのルールを定め、全員がそのルールを守って健全な生活を送っていくことが必要だからだ。
ところがこの仕組み、最近ではいろいろな齟齬が生じている。
