吉松 こころ 
令和バブルの終焉、金利上昇、戦争による資材高騰……。先が見通せない時代でも、不動産投資で儲ける強欲な「勝ち組」はいる。いつ、どんな物件に投資すればいいのか。彼らへの取材で分かった“必勝法”を紹介する。
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タワマン1部屋の区分投資を
（3）大化け地域を探せ
70歳をゆうに超えているらしいが、ヴィトンのバッグは常に新作で、胸元、指、耳たぶにはいつも大きな真珠が上品に輝く女性がいる。都内の高級タワーマンション7部屋を持つオーナーだ。白金、高輪、広尾、六本木などどれも一等地ばかりだ。不動産投資のキャリアは50年を超える。結婚はせず、不動産収入で自立してきた。
この4月、彼女は家賃の値上げに成功した。前入居者の退去を機に、55万円から85万円へ、一気に30万円も上げたのだ。それでも新しい入居者はすぐについた。「赤坂タワーレジデンスTop of the Hill」の一室である。
この部屋を購入したのは2008年、新築時だった。赤坂タワーレジデンスといえば東京・港区を代表するタワマンだが、当時は抽選もなく、欲しい部屋が買えたと話す。
「12歳から通っていた日本舞踊のお師匠さんの家がすぐ近くにあって、土地勘があったの。その頃は赤坂といってもまだまだ発展途上で、自動車教習所があったり、ゴルフの打ちっぱなしがあったりしたのよ」
しかしいずれ大化けすると彼女は見込んだ。当時の価格は1.4億円だが、キャッシュで購入。今の相場は4億円になっている。
投資エリアは自分の目が届き、地の利がある場所だけ。街の変化をじっと観察していると、その先がどうなるか予測できるという。
手元には、昭和48年の東京都内の住宅地図を置く。新しいタワマンが建つと昔どんな建物が建っていたかを見て投資するかしないかを判断する。
「メッキ工場跡地はダメね、汚染されてて土壌改良に余計な費用がかかるから」
アパート1棟を買って投資した時期もあったが、今はタワマンの1部屋を買う区分投資にこだわる。
「アパート1棟だと、屋根、左右の壁、表面・裏面、地盤の6面を考えなきゃならないでしょう。区分ならお部屋の中のことだけ考えておけばいいから楽なのよ」
私は、これから先の東京にも大化けする場所は残っているのかを聞いてみた。
「東京の街は、これからもどんどん変わります。私が子供の頃は東京の建物の高さは平均1.7階で、2階建てが珍しかったのよ。今は、高層化が止まりませんね。あえていうならもっとわびさびを感じる建物を建てて欲しいけれどね」
（4）安い時に買え
2月に拙著『強欲不動産』（文春新書）を出版してからというもの、不動産投資を始めるにはいつがいいのかとよく聞かれる。ありとあらゆる投資がそうであるように、王道は、「安い時に買う」だ。
これだけ不動産価格の高騰が叫ばれている中で「安い時なんてあるのか」と思われるかもしれないが、過去には、バブル崩壊、リーマンショック、東日本大震災など不動産暴落の局面があった。そうしたときに買えた人たちが現在の投資市場の主役になっている。
08年のリーマンショック後、日経平均は7000円台まで下がった。1ドル87円という嘘みたいな時代だ。その時にハワイの不動産を買った投資家を何人も知っている。彼らはその後の不動産の値上がりと、強いドルで入ってくる家賃収入という2つの恩恵を受けている。口座に毎月貯まっていくドルの金利収入だけで、年数回のハワイ旅行代をまかなえている。
