Twitterで借主募集をかける
「もう自分で使うしかない」というところまで精神的に追い込まれたのですが、ひょんなことから「リフォームに苦労した面白い物件がある」とTwitterで話題になり、そこからは一転して問い合わせが殺到。最後は3番手くらいまでキャンセル待ちが出る満員御礼状態で、無事成約となりました。Twitterも人の役に立つことがあるんですね…！
最終的な利回りを計算すると、物件代とリフォーム代で総投資額は700万円台後半で、家賃は6.4万円。借地料が安いので実質利回りは10%程度と、駅チカのフルリフォーム物件としてはギリギリでアリかな、というくらいの水準に落ち着きました。
当初の16%からはかなりの後退ですが、200万円丸損するよりは良かったと思います。また最近では23区内の築古戸建てがかなり高騰しているので、同じようなスペックであれば8%も出ないのではないかと思います。そこからすると、成功と言えなくはない、失敗だけど結果オーライ、そんな気がする、かも、なくはないかな、うーんどうだろう、という感じです。
とはいえ、不動産投資は全額回収するまで本当の勝敗はわかりません。建物はほぼ新品ですし、設備も一流メーカーの良いものを入れているので、メンテナンスで大きな出費は当分ないと思うのですが…。
地方物件なら高利回りだが…？
傍から見れば笑うしか無い七転八倒の苦労話ですが、初心者大家さんや私のようなズッコケ大家さんには、この話から学ぶところが大いにあると思います。
まず、築古のリフォームには想定外の大きな出費が有り得ること。今回も200万円近く追加で現金が必要になりました。DIY派の人ならある程度は自己の労働力で相殺できるのですが、水道管やガス管のトラブル、登記に関する費用は何ともならないので、カツカツの手許現金で投資すると人生が詰むところまであると思います。
また不動産というのは同じものがふたつとない特殊な商品で、戸建てに至っては買って床を開けたり、インスペクターさんに見てもらうまで本当のところは何もわかりません。生半可な投資経験では、正確なリフォームプランを立てることすら難しいです。
