悩んだ末の決断は…
どうするか悩みに悩んだのですが、物件を紹介してくれた不動産屋さん・リフォーム屋さんと知恵をしぼって、まったく新しい第4の道を見出しました。それは「強度的に問題のない部分を残して解体し、駐車場つきのマイクロ戸建てにしてしまう」という案です。
建物面積が減少するぶん想定家賃は下がるのですが、駐車場つきにすることでそれをカバーするというアイデアです。完全に机上の空論ではあったのですが、駄目なら自分で倉庫として使えばいいやと思い、決心してゴーサインを出しました。
次から次へと想定外の請求書が襲いかかる！
2階建て→平屋になるため建物面積は激減するのですが、アクロバティックな工事になるので予算は400万円から変わりません。想定家賃は当初より1万円安い6.8万円に設定しており、ここからはいかにリフォーム費用を節約できるかが勝負です。当たり前ですが、費用がかかればかかるほど利回りが低下します！
なのに節約するどころか、次から次へと追加出費が襲いかかってきます。まず建物が半分なくなっているので、水道管やガス管、電気などの取り出し位置が大幅に変わり、ライフラインは完全に引き直しになってしまいました。これだけで数十万円が蒸発です。
そして賃貸に出すには登記をちゃんとしなくてはならない（そうしないと不動産屋さんが賃貸募集を受け付けてくれなかったり、家賃保証会社に入れなかったりします）ので、土地家屋調査士さんにお願いして図面の引き直しと登記の変更をお願いすることになりました。これも10万円以上は軽くかかります…。
そして土地が借地権なので、建物を大きくいじる際には地主さんに承諾料を支払う必要があります。幸い地主さんがとてもいい人で、考えていたよりはずっと安くしてもらえたのですが、それでも「オゥ…」というくらいはお金がかかりました。
また運悪くリフォーム工事中にコロナが直撃、お願いしていた水回りのユニットが全然届かず完工予定が1ヶ月単位でずれ込むなど、胃がねじ切れそうな思いをしながら七転八倒でリフォーム工事が進められ、当初予算400万円のところ、最終的には600万円近くもかかってしまいました…。
ついにリフォーム完成するも…
そうして完成した物件がこちら。
建物は6.8畳のワンルーム、内装はスケルトンからフルリフォーム、水回りは全て新品、駐車場つき。店舗や事務所としても利用可能なように、外装は目立つクリーム色を選んで、ドアも引き戸にしました。
6.8万円で賃貸募集をかけたところ、さっそく何件か申し込みがあったのですが、残念なことに賃貸保証に通らなかったりで成約には至らず。それならと6.4万円まで家賃を下げてみたのですが、コロナで客足が鈍っているのもあり、やはり成約には至りません…。
