今後の東京など大都市圏の住宅地の地価を考えるうえで、大きなポイントになるのが、生産緑地制度の期限満了問題だ。現在三大都市圏の市街化区域内に存する農地について、土地に係わる固定資産税を大幅に減免する制度である。この制度は1992年に生産緑地法が改正され、都市部の宅地のうち、農業として利用されている土地については、宅地並みの課税を猶予し、固定資産税の大幅な負担軽減を施しているものである。
生産緑地における30年間の営農規定
ただしこの制度の適用を受けるためにはいくつかの要件があり、中でもいったん生産緑地に登録した暁には、その土地において農業を30年間にわたって継続しなければならないという、営農規定が設けられていた。
当時、こうした制度が設けられた背景には、平成バブルによる土地の高騰で地価が上がり、固定資産税負担が増す都市農家を守るためということと、郊外部における乱開発の抑制という目的があった。登録を行うと30年間は農地となってしまうことから、不動産業者からみれば、土地が30年間にわたって塩漬け状態になってしまうという迷惑な改正だった。
生産緑地にはかなり多くの都市農地が登録され、2019年現在でも約5万8000地区、1万2209haが登録されている。
生産緑地2022年問題への「延長制度」という対策
ここで問題となったのが、登録されて固定資産税の減免を受けている農地のうち約8割にあたる9563haが、2022年に登録期限30年満了を迎えるという、生産緑地2022年問題である。期限を迎えると、この土地の所有者は以降、宅地として通常通りの課税を受けるか、売却しなければならないことになる。さらに売却の場合は市町村長への買い取りも請求できるため、買い取り請求が殺到する、また宅地として一斉に売却されると、大都市郊外部の地価が暴落するとの憶測が飛び交いはじめたのだ。
市町村にはそれだけの土地の買い取りに応じる財政余力があるはずがなく、また郊外部の土地が暴落することを避けたい政府は、あらたに特定生産緑地制度を設定、対象となる農地について特定生産緑地に登録すれば、さらに10年延長でき、その後も10年毎に延長できる仕組みにした。
この制度改正で問題は解決した、と多くの関係者が胸をなでおろした。ある調査会社によれば、改正で対象となる農地の所有者の多くが、10年の延長を選択して特定生産緑地への登録を行うとのアンケート調査結果も得られ、安堵を裏付けるものとなった。
