都心オフィス街はスラム街へ…老朽化した中小ビルを建替えられない深刻な理由

2022/08/23

　東京の新橋や神田、五反田と言えば中小企業の集まる街として有名だ。JR新橋駅前のSL広場は、毎晩酔っ払い状態のおじさんサラリーマンたちをメディアが取材する格好のスポットとして名高い。

　中小企業庁による「中小企業白書・小規模企業白書」によれば、日本の企業の99.7％が中小企業で占められている。中小企業で働く、あるいは小規模事業者として働く人の数はおよそ3000万人に及んでいる。その多くは自社のオフィスや工場に勤めていて、東京都心でいえば、新橋や神田、五反田といったエリアは中小企業の、おもに事務系サラリーマンが勤める事業所の受け皿になっている。

中型・小型ビルが多い新橋エリア

　オフィスビルマーケットでは、ビルの大きさによってカテゴリーが異なる。様々なカテゴリー分けがあるが、一般的には賃貸する1フロア（基準階と呼ぶ）の面積に応じて分類している。賃貸する1フロア面積が200坪以上のビルを大規模ビル、100坪から200坪を大型ビル、50坪から100坪を中型ビル、20坪から50坪を小型ビルと呼んでいる。新橋などのエリアに集中しているのが、このカテゴリーのうちの、中型や小型のビルだ。

　これらの中小ビルの多くは、大手デベロッパーなどが所有、運営するものは少なく、多くが地場の中小企業や個人が所有するものだ。彼らの多くは戦前から戦後まもなくにかけて、この地で商売などを営んでいた事業者だ。高度経済成長期から平成バブル期までに、彼らの多くが、増え続けるオフィスニーズを見越して、自らの事業とは別に土地の有効活用策として、オフィスビルを建設し、これを賃貸することによって副収入を得る道を選択したのが、新橋や神田、五反田などに多数存在する中小ビル群である。