節税対策だけが目的化した結果
なぜこんな事態になるかと言えば、目の前の節税対策だけが目的化して、できあがったアパートが将来にわたって安定した収益が確保できるかのマーケティングが抜け落ちているからだ。どんな商品やサービスであっても、自分の欲望や目算だけでいくら供給したところで、これを利用する需要がなければ、マーケットは成立しない。
ところがどうしたことか、相続対策という魔法にかけられて多くの地主たちが、よく考えもせずに相続対策としてのアパート投資に手を出してしまう。
その結果、たしかに自分が亡くなって相続人である子供に課せられる税金は安くなり、アパートを含めた資産が無事に相続されることになるのだが、これで本当に子供は幸せになれるのだろうか。賃貸経営は、建物が経年劣化していくほどに難しくなると言われる。経営の極意など学ぶ機会すらなかった子供たちが、いきなり親の残していったアパートに悩む日々が来るなど、亡くなった親にはおそらく思いもよらない出来事なのだろう。
金融機関から借りたローンの存在
さらに相続人である子供たちに襲い掛かるのが、金融機関から借りたローンの存在だ。相続対策におけるローンの効能は、ローン＝負債を「あえて」利用することで、相続評価額を低め、節税効果を高めることである。相続対策において調達したローンは相続評価額から減額する、その結果税金が節約できることはたしかなのだが、これを引き継ぐ相続人、子供たちがローンを返済することができるかについては別問題だ。
ローンの返済原資はアパートを借りて賃料を支払ってくれるテナントだ。中長期にわたって、少なくともローンの返済期間中に安定したキャッシュフローを生み出してくれる賃貸経営が実現できるかにかかっている。
ところが多額のローンを借りるオーナー側にそういった意識は希薄だ。投資は一部の詐欺行為を除けばすべて自己責任だ。相続対策の場合、これを企図したのは親、そしてこれを引き継ぎ、ローンを返済していくのは多くの場合相続人である子供である。自分だけで解決しない未来を子供に託することについて、慎重であれということだ。
ローンを貸し出す金融機関側にもリテラシーがない。彼らの作る収支計画は、最初に想定した賃料水準どおりに推移する、空室率は常時ほとんどない、などといった空想、妄想に近い内容で決裁していることが多く、アパートにおける将来リスクを十分に評価しているケースは稀である。
