日本の不動産を買い漁る“外資マネーの宴”の先に待つもの

　米国系のモルガン・スタンレーも有明にあるオフィスビル、有明センタービルを400億円、横浜野村ビルを2期に分けて計664億円で取得している。

　もはや日本の不動産はマンション1戸を買う個人客だけでなく、こうした外資系法人、不動産投資ファンドによる宴の場になっているのが実態だ。

日本だけが、低金利政策から抜け出せない

　欧米ではコロナ禍での金融緩和の影響でインフレが生じ、すでに金利は上昇している。直近ではアメリカの30年の固定型住宅ローン金利は7％を超える水準に及んでいる。ところが日本だけがいまだに低金利政策から抜け出すことができていない。日本と先進諸国との金利差は開いていくいっぽうであり、金利差に伴う為替安は外国人投資家の目を日本の不動産に向かわせている。安い円を日本に来て低金利で調達し、日本の不動産に投資をするという構図だ。

　かつて平成初期にバブルが崩壊したときは、価格が下がって身動きができなくなった不動産関連の不良債権を買い漁り、高値で売り逃げたのも外資系。また屑同然になったこれらの不動産をリノベーションやコンバージョンによって再生させ高値で売り抜ける手法を駆使したのも彼らである。

　今回の特徴は、オポチュニスティック型と言われるこれまでの手法を使うというよりも、国内のコア資産と呼ばれる基幹オフィスビルや大型のホテル、商業施設や物流施設などの大型不動産に触手を伸ばしていることだ。

　従来コア資産はオポチュニスティック資産と異なり、短期間でバリューアップして売り抜けるというよりも比較的長期間保有して運用利回りを享受するスタイルの資産である。

　ということは、彼らは比較的長期間、日本においてコア資産を保有して運用していくことを前提にしていることになる。こうなった場合、不動産マーケットはどうなるのだろうか。