マンション価格の高騰が止まらない。新築マンションは都区内ではすでに昨年から平均価格が1億円を超えるようになっているが、新築相場につられるように中古マーケットの高騰も目立っている。一般庶民にとってもはやマンションは高根の花、全く手が届かない存在になっているのが実態だ。
「マンション価格はまだまだ上がる」という読みは正しいのか
だがマンションは人が生活を送るための住居にすぎない。それであるのに一般庶民が住むことができないということに不合理を覚える人は多いだろう。またこうした動きを「バブル」と評して批判するひとも多くいる。いっぽうで、マンション価格はまだまだ上がる、早く、無理してでも買わなければ、さらに上がると煽り続けるひともいる。いったい何が正しくて、何がミスリードなのだろうか。
現在のマンション相場を不動産価値から冷静に分析してみると、わかってくることがある。長く不動産投資のアドバイザリーを務めてきた立場からあらためてマーケットの状況を考察してみた。
ある都内湾岸エリアにある築5年のタワーマンションを例に考えてみよう。高さ48階建、総戸数約1000戸の超高層マンション。最寄り駅からは徒歩10分強かかるが、分譲時から大変な人気を博した物件だ。分譲価格は坪当たり300万円台半ばから390万円台。同じ湾岸エリアにある晴海フラッグの分譲価格（坪300万円前後）よりもやや高いが、タワーであり、東京ベイを見晴るかすロケーションが評価されたのか販売は順調に終了した。
現在の売り出し価格は「高すぎる」
さてこのタワマンの現状をチェックしてみよう。中古販売、賃貸サイトを覗くと、このマンションから多数の住戸が掲載されている。この中から比較的一般的な事例として12階、住戸面積70.09㎡（21.20坪）の住戸Aと高層階である44階住戸面積87.73㎡（26.54坪）の住戸Bを取り上げて分析してみる。
分譲時点での住戸AとBの価格をみてみよう。必ずしも同じ住戸かは断定できないが、住戸Aは7650万円（坪単価：360万円）、住戸Bは1億250万円（坪単価：386万円）だ。このうち住戸Aとほぼ同じ条件の住戸が現在売りに出されている。売却希望価格は1億7700万円（坪単価：835万円）である。おおむね1億円の売却益を見込んでいるものと思われる。いっぽう現状のサイトには掲載がないが、仮に住戸Bクラスの住戸が売りに出されるとすれば坪850万円程度になると思われる。価格は2億2500万円程度だ。
さてこれを見ているあなたはどう思っただろうか。えらい儲かるやんか。買っておけばよかったと思ったに違いない。たしかにたった5年、住んだかどうかはわからないが、所有しただけで1億円の利益が出るのだから、毎日働いているのがばかばかしく思えるだろう。
だが、不動産投資の専門家の立場から見て、さてこの内容をみると首をかしげざるを得ない。現在の売り出し価格があきらかに「高すぎる」からだ。
牧野 知弘
