日銀利上げで“在庫地獄”に突き進む中古マンションマーケット

　9月18日、日銀政策決定会合において政策金利は1.25％に引き上げられた。政策金利は6月に1.0％に引き上げられて以来、今年2回目の利上げである。上げ幅は0.25％と小幅ながら2024年7月から計5回にわたる利上げは、好調を続けてきたマンションマーケットの首をじわじわと絞め始めている。

登録価格と成約価格を比べると…

　この状況を端的に表しているのが東日本不動産流通機構の発表する中古マンションマーケットレポートだ。直近の発表によれば2026年7月において東京都内で新規登録された中古マンションの登録価格（売り出し希望価格）は9173万円だった。これに対して同月都内で成約した中古マンションの平均価格は7004万円。登録価格と成約価格の間に30％以上の開きが生じていることがわかる。

　これは単月で生じた奇異な動きではなく、2025年1月以降継続して見られる現象でかつ、登録価格と成約価格の差がこの1年半もの間に開く一方になっている。

金利に敏感に反応する、中古マンション相場

　2025年1月といえば、日銀が2024年7月以来2回目の利上げ（0.5％）を実施した時期と重なる。物価上昇が鮮明になり、インフレに対する警戒感が世の中に蔓延し始め、今後も金利は上昇するとの見方が定着したのがこの頃だ。

　中古マンションの登録価格と成約価格が拮抗し始めたのが2024年7月が起点になっていることを見ても、中古マンション相場がいかに金利に敏感に反応しているかがわかる。現状では新規登録価格（売り出し希望価格）が急騰しているのに対して、成約価格がまったくついていけずにその差が開き続け、ついにはその差が30％にも及んでいるのだ。