なぜよく売れているのか
そんな立地環境としてはイマイチであるはずのタワマンなのだがよく売れている。そのことだけは間違いない。なぜなのだろうか。
私自身、お客様から湾岸エリアなどにあるタワマン購入についての相談をときおりいただく。私の一貫したアドバイスは「お買いになるのでしたら、数年で売却しましょう」というものだ。なぜならタワマンは長く住み続ける居住用のマンションではなく、『金融商品』と考えたほうがよいからだ。
金融商品は買ったら、どこかで必ず売る。金融商品への投資は、当然買った価格と、所持している間の運用益、そして最後に売却した時の売却価格で決まる。タワマンを買うということの多くを、金融商品に置き換えてみると、タワマンを買う意味が見えてくる。
先ほどの事例で見てみよう。数年前に分譲された当時、このタワマンの分譲価格は坪当たり単価で、おおむね400万円前半から600万円。現在売りに出されている売り出し価格をみると、同500万円から1000万円だ。住戸面積にもよるが、今すぐ売却することによって数千万円から1億円以上の売却益が期待できるのである。
超低金利時代を思えば十分な利回り
このタワマンのいくつかの住戸は、買ったオーナーによって賃貸に供されている。たとえば最も狭い住戸13坪（40㎡強）で、月額25万円程度（坪当たり1万9000円）。広めの住戸32坪（100㎡強）で、同75万円程度（坪当たり2万3000円）。管理費（月額）が1㎡あたり400円、修繕維持積立金が同100円であるから、両方合わせて狭い住戸で2万2000円、広い住戸で5万3000円くらいだ。これらの費用（投資信託でいえば信託報酬のようなものだ）を差し引いた利回りでみると、狭い住戸で年間約4％程度、広い住戸で3.5％程度となる。ただしこの計算の前提は常に借手がいる、つまり稼働しているというものだ。
さて結論だ。このタワマンという金融商品は運用利回りで税引き前3％半ばから4％。ここ10数年続いてきた超低金利時代を思えば十分な利回りである。また数年運用した出口価格が2割から6割強も値上がりが期待できるという素晴らしい商品なのだ。さらに住宅として資金調達していれば、金利はさらに低く、税制上の恩典もアツモリ状態だ。
